بازار اجاره مسکن در سال ۱۴۰۵ با یکی از مهمترین تغییرات حقوقی سالهای اخیر روبهرو شده است. بر اساس مصوبه ابلاغشده در این سال، برخی قراردادهای اجاره مسکونی در صورت درخواست مستأجر میتوانند برای یک سال دیگر تمدید شوند و سقف افزایش اجارهبها و مبلغ رهن در این قراردادها حداکثر ۲۵ درصد تعیین شده است.
این تصمیم باعث شده پرسشهای زیادی برای موجران و مستأجران ایجاد شود: آیا مالک دیگر نمیتواند پس از پایان قرارداد درخواست تخلیه کند؟ آیا افزایش اجاره بیش از ۲۵ درصد ممنوع است؟ آیا همه قراردادهای اجاره مشمول مقررات جدید هستند؟ و در چه شرایطی مالک همچنان میتواند ملک خود را پس بگیرد؟
در ادامه، قانون جدید اجاره مسکن 1405 و آثار آن بر روابط مالک و مستأجر را با استناد به متن مقررات بررسی میکنیم.
قانون جدید اجاره خانه ۱۴۰۵ دقیقاً چیست؟
آنچه این روزها با عنوان «قانون جدید اجاره خانه ۱۴۰۵» شناخته میشود، در بخش مربوط به تمدید قراردادها، مصوبه سران سه قوه درباره تمدید قراردادهای اجاره مسکونی و تعیین سقف افزایش اجارهبها در سال ۱۴۰۵ است.
بر اساس این مصوبه، قراردادهای اجاره املاک مسکونی که از تاریخ ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی میشوند، در صورت درخواست مستأجر برای تمدید، برای مدت یک سال از تاریخ پایان قرارداد قبلی تمدید میشوند. افزایش اجارهبها و قرضالحسنه مرتبط نیز حداکثر ۲۵ درصد در سراسر کشور تعیین شده است.
وزارت راه و شهرسازی نیز در توضیح اجرای مصوبه اعلام کرده است که عدد ۲۵ درصد سقف افزایش است و تمدید بدون درخواست مستأجر اتفاق نمیافتد؛ یعنی مستأجر باید خواهان ادامه قرارداد باشد.
نکته مهم:
عبارت «تمدید خودکار» نباید این تصور را ایجاد کند که همه قراردادها بدون هیچ اقدامی تمدید میشوند. شرط اصلی، درخواست مستأجر و مشمول بودن قرارداد به مقررات سال ۱۴۰۵ است.
سقف افزایش اجاره در سال ۱۴۰۵ چند درصد است؟
یکی از مهمترین موضوعات قانون جدید مالک و مستاجر در سال ۱۴۰۵، تعیین سقف افزایش برای قراردادهای تمدیدی مشمول مصوبه است.
مطابق مصوبه، افزایش:
- اجارهبهای ماهانه
- و مبلغ قرضالحسنه یا ودیعه مرتبط با قرارداد
حداکثر ۲۵ درصد در نظر گرفته شده است. این سقف در متن مصوبه برای کلیه نقاط کشور ذکر شده است.
برای مثال، اگر اجارهبهای قرارداد مشمول در سال قبل ماهانه ۲۰ میلیون تومان بوده باشد، افزایش ۲۵ درصدی آن معادل ۵ میلیون تومان خواهد بود و مبلغ جدید در صورت اعمال حداکثر سقف، به ۲۵ میلیون تومان میرسد.
البته ۲۵ درصد به معنی الزام مالک به افزایش دقیقاً ۲۵ درصدی نیست؛ موجر و مستأجر میتوانند بر مبلغ پایینتری توافق کنند.
آیا سقف ۲۵ درصد برای تمام قراردادهای جدید هم هست؟
خیر؛ مصوبه ۱۴۰۵ بهطور مشخص درباره قراردادهای اجاره مسکونی موجودی است که در بازه تعیینشده منقضی میشوند و مستأجر درخواست تمدید آنها را دارد. بنابراین نباید سقف ۲۵ درصد این مصوبه را بدون بررسی شرایط، به هر قرارداد جدید، هر ملک تازهعرضهشده یا هر نوع قرارداد اجاره تعمیم داد.
در کنار این مصوبه، ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها نیز سازوکار دائمی دیگری برای تعیین سقف افزایش اجاره در برخی استانها و شهرها پیشبینی کرده است.
آیا قرارداد اجاره در سال ۱۴۰۵ خودکار تمدید میشود؟
در رسانهها عبارت «تمدید خودکار قرارداد اجاره» زیاد استفاده شده است، اما توضیح دقیقتر این است که تمدید منوط به درخواست مستأجر است. یک کارشناس دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز تأکید کرده است که تمدید قراردادها بدون درخواست مستأجر انجام نمیشود و مستأجر باید خواهان تمدید باشد. بنابراین اگر مستأجر قصد جابهجایی داشته باشد، قانون او را مجبور به تمدید قرارداد نمیکند.
قرارداد تمام شده؛ آیا مالک میتواند مستأجر را تخلیه کند؟
این بخش یکی از مهمترین تغییرات عملی قانون جدید اجاره خانه ۱۴۰۵ است. متن مصوبه اعلام کرده است که در قراردادهای مشمول، مراجع قضایی باید از صدور دستور تخلیه صرفاً به دلیل انقضای مدت اجاره و بنا به درخواست موجر خودداری کنند.
در نتیجه در یک قرارداد مشمول مقررات ۱۴۰۵، این استدلال که:
«مدت قرارداد تمام شده، پس مستأجر در هر شرایطی باید فوراً تخلیه کند»
لزوماً صحیح نیست.
اما این به معنی آن هم نیست که مستأجر تحت هیچ شرایطی قابل تخلیه نیست. مصوبه چند استثنای مشخص در نظر گرفته است.
۴ موردی که مالک میتواند برای تخلیه اقدام کند
۱. تخریب، نوسازی یا تعمیرات اساسی ملک
اگر مالک برای تخریب واحد مسکونی، احداث ساختمان جدید یا تعمیرات اساسی، پروانه ساختمانی یا پروانه تعمیرات اساسی از مرجع مربوط دریافت کرده باشد، قرارداد از حمایت تمدید مقرر در مصوبه خارج میشود. صرف ادعای اینکه «قصد بازسازی دارم» با داشتن مجوز قانونی یکسان نیست.
۲. فروش قطعی و رسمی ملک
اگر ملک اجارهای پیش از تمدید یا در دوره تمدید، بهصورت قطعی و رسمی منتقل شود، این مورد نیز از استثناهای مصوبه است. در متن مصوبه آمده است که در صورت پایان مدت اجاره، مستأجر باید حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ انتقال رسمی سند نسبت به تخلیه و تحویل ملک اقدام کند. بنابراین صرف تصمیم مالک برای فروش خانه را نباید با «انتقال قطعی و رسمی» یکی دانست.
۳. نیاز شخصی مالک یا افراد تحت تکفل او
یکی دیگر از موارد استثنا، نیاز موجر یا افراد تحت تکفل او به ملک برای سکونت شخصی است. اما مصوبه تصریح کرده که این نیاز باید توسط مرجع قضایی صالح احراز شود. بنابراین صرف اظهار مالک مبنی بر اینکه «خانه را برای خودم یا فرزندم میخواهم» بهتنهایی جای تشخیص قضایی را نمیگیرد.
۴. تخلف مؤثر مستأجر از تعهدات
اگر مستأجر در دوره قبل به تعهدات خود مانند پرداخت بهموقع اجارهبها، شارژ یا سایر تعهدات عمل نکرده باشد و این موضوع باعث ضرر و زیان قابل ملاحظه موجر شده باشد، با تشخیص مرجع قضایی میتواند از شمول تمدید خارج شود. پس مقررات حمایتی سال ۱۴۰۵ به معنی نادیده گرفتن تعهدات قراردادی مستأجر نیست.
جدول خلاصه قانون جدید مالک و مستاجر در سال ۱۴۰۵
| موضوع | مقررات سال ۱۴۰۵ |
|---|---|
| مدت تمدید | یک سال از پایان قرارداد قبلی |
| شرط تمدید | درخواست مستأجر و مشمول بودن قرارداد |
| سقف افزایش | حداکثر ۲۵ درصد |
| محدوده اجرا | قراردادهای اجاره مسکونی مشمول مصوبه |
| تخلیه صرفاً به دلیل پایان قرارداد | در قرارداد مشمول، اصل بر عدم صدور دستور تخلیه صرفاً به این دلیل است |
| فروش رسمی ملک | از موارد استثنا |
| نیاز شخصی مالک | با احراز مرجع قضایی |
| بازسازی یا تخریب | با اخذ پروانه مربوط |
| تخلف مؤثر مستأجر | با تشخیص مرجع قضایی |
| اعتبار مصوبه | تا پایان سال ۱۴۰۵ |
موارد جدول از متن مصوبه ابلاغی اجارهبهای سال ۱۴۰۵ استخراج شده است.
تفاوت قانون جدید اجاره مسکن 1405 با قانون ساماندهی بازار اجاره چیست؟
این دو را نباید با یکدیگر اشتباه گرفت. قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها در اردیبهشت ۱۴۰۳ به تصویب مجلس رسید و شورای نگهبان نیز آن را تأیید کرد. این قانون مقررات نسبتاً دائمیتری درباره بازار اجاره، ثبت قرارداد، تعیین برخی سقفهای اجاره، مالیات و فعالیت مشاوران املاک ایجاد کرده است.
اما مصوبه اجارهبهای سال ۱۴۰۵ یک مقرره ویژه سال جاری است و متن آن تصریح میکند که تا پایان سال ۱۴۰۵ اعتبار دارد.
بنابراین برای یک پرونده واقعی باید هم مقررات دائمی حوزه اجاره و هم مصوبه ویژه سال ۱۴۰۵ بررسی شود.
ثبت قرارداد اجاره و کد رهگیری چه اهمیتی دارد؟
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ را اصلاح کرده است.
طبق مقررات جدید، در قرارداد اجاره باید:
- مدت اجاره؛
- مبلغ اجاره؛
- مبلغ قرضالحسنه؛
مشخص باشد و قرارداد در سامانههای ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات ثبت شود. همچنین پس از تأیید موجر، مستأجر و دو شاهد، برای قرارداد شناسه یا کد رهگیری دریافت میشود.
از سوی دیگر، قانون برای عدم ثبت قرارداد توسط موجر نیز پیامدهای مالیاتی و مالی پیشبینی کرده است و مرجع رسیدگی به دعاوی تخلیه، اجور معوقه یا اجرتالمثل باید وضعیت ثبت قرارداد را بررسی کند.
آیا قرارداد ثبتنشده باعث میشود مالک نتواند تخلیه بگیرد؟
نباید چنین نتیجهای را بهصورت مطلق بیان کرد.
عدم ثبت قرارداد میتواند برای موجر آثار قانونی و مالی ایجاد کند، اما طبق نظریه مشورتی منتشرشده درباره قانون ساماندهی بازار اجاره، ثبتنشدن قرارداد به خودی خود مانع درخواست تخلیه نیست و مرجع قضایی باید در کنار رسیدگی به اصل درخواست، آثار قانونی عدم ثبت را نیز اعمال کند.
اگر مالک بیش از سقف قانونی اجاره دریافت کند چه میشود؟
در کنار مصوبه سال ۱۴۰۵، ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها ضمانت اجراهایی برای تخطی از سقفهای قانونی اجاره تعیین کرده است.
طبق تبصره مربوط، در صورت شکایت مستأجر و احراز تخلف توسط مرجع صالح، امکان الزام موجر به بازگرداندن مبالغ اضافهدریافتشده و اعمال جریمه قانونی وجود دارد. قانون برای طرح این شکایت نیز مهلت تا پنج سال پس از انعقاد قرارداد پیشبینی کرده است.
با این حال در هر پرونده باید مشخص شود قرارداد تحت کدام مقرره و سقف قانونی قرار میگیرد؛ زیرا مصوبه ویژه ۱۴۰۵ و سازوکار ماده ۷ قانون ۱۴۰۳ دقیقاً یک موضوع واحد نیستند.
قانون جدید اجاره ۱۴۰۵ بیشتر به نفع مستأجر است یا مالک؟
از نظر حقوقی بهتر است موضوع را نه بر اساس «نفع یک طرف»، بلکه بر اساس حقوق و تعهدات هر دو طرف بررسی کرد. مصوبه ۱۴۰۵ از یک سو برای برخی مستأجران امکان ادامه سکونت با سقف افزایش مشخص را فراهم کرده و مانع صدور دستور تخلیه صرفاً به علت پایان مدت در قراردادهای مشمول شده است. از سوی دیگر، حقوق مالک را در مواردی مانند فروش رسمی، نیاز شخصی احرازشده، نوسازی دارای مجوز و تخلف مؤثر مستأجر به رسمیت شناخته است.
بنابراین نتیجه هر اختلاف به شرایط واقعی قرارداد و مدارکی که موجر و مستأجر ارائه میکنند بستگی دارد.
آیا مالک میتواند بگوید «۲۵ درصد قبول نداری، تخلیه کن»؟
در قراردادهایی که شرایط مصوبه سال ۱۴۰۵ را دارند، صرف پایان مدت قرارداد و عدم توافق مالک با ادامه سکونت، لزوماً برای تخلیه کافی نیست. اگر مستأجر درخواست تمدید داشته باشد و هیچیک از استثناهای مصوبه وجود نداشته باشد، مصوبه برای تمدید یکساله با حداکثر افزایش ۲۵ درصد حکم ویژهای پیشبینی کرده است. اما اگر یکی از استثناها وجود داشته باشد، برای مثال نیاز شخصی مالک توسط مرجع قضایی احراز شود، وضعیت میتواند متفاوت باشد.
اگر مالک بگوید خانه را برای فرزندم میخواهم چه میشود؟
این موضوع از پرتکرارترین اختلافات قانون جدید مالک و مستاجر است. مصوبه فقط به ادعای مالک اکتفا نکرده و مقرر کرده است که نیاز موجر یا افراد تحت تکفل او برای سکونت شخصی باید توسط مرجع قضایی صالح احراز شود. بنابراین در یک اختلاف واقعی، مدارک و شرایط پرونده اهمیت اساسی دارد.
اگر مالک خانه را فروخته باشد، مستأجر چقدر فرصت دارد؟
اگر ملک به صورت قطعی و رسمی منتقل شده باشد و مدت اجاره نیز منقضی شده باشد، متن مصوبه برای مستأجر حداکثر دو ماه از تاریخ انتقال رسمی سند جهت تخلیه و تحویل ملک در نظر گرفته است.
این مورد با «قصد فروش» تفاوت دارد؛ مصوبه از انتقال قطعی و رسمی صحبت میکند.
https://vakilpaye1.com/new-rental-law-1405/
مرجع رسیدگی به اختلاف مالک و مستأجر در سال ۱۴۰۵ کجاست؟
طبق تبصره ۲ مصوبه، رسیدگی به دعاوی و شکایتهای مرتبط با این مقررات بر عهده مراجع قضایی صالح است و مصوبه مقرر کرده رسیدگی به این موارد خارج از نوبت انجام شود. بنابراین در صورت اختلاف درباره مشمول بودن قرارداد، میزان اجاره، تخلیه، نیاز شخصی مالک یا تخلف مستأجر، تشخیص نهایی در پرونده مشخص با مرجع قضایی خواهد بود.
قانون جدید اجاره خانه ۱۴۰۵ تا چه زمانی اعتبار دارد؟
طبق تبصره ۳ مصوبه، مقررات ویژه مذکور تا پایان سال ۱۴۰۵ معتبر است. این نکته از نظر خبری بسیار مهم است؛ زیرا نباید مقررات ویژه سال ۱۴۰۵ را بهعنوان اصلاح دائمی و همیشگی تمام قوانین روابط موجر و مستأجر معرفی کرد. قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها مصوب ۱۴۰۳ و سایر قوانین مربوط به روابط موجر و مستأجر همچنان باید در کنار این مصوبه مورد توجه قرار گیرند.
جمعبندی؛ مستأجران و مالکان در سال ۱۴۰۵ چه نکاتی را بدانند؟
بر اساس آخرین مقررات منتشرشده، مهمترین تغییر بازار اجاره در سال ۱۴۰۵ این است که قراردادهای اجاره مسکونی مشمول مصوبه، در صورت درخواست مستأجر، میتوانند با افزایش حداکثر ۲۵ درصد برای یک سال تمدید شوند و پایان مدت قرارداد به تنهایی مبنای صدور دستور تخلیه در این موارد نیست.
در عین حال، مقررات جدید حق مالک برای تخلیه را بهطور کامل از بین نبرده است. وجود پروانه برای تخریب یا تعمیر اساسی، فروش قطعی و رسمی ملک، احراز نیاز شخصی مالک یا افراد تحت تکفل او و تخلف مؤثر مستأجر از مهمترین استثناهای این حمایت هستند.
بنابراین پیش از تمدید قرارداد یا اقدام برای تخلیه، بهتر است تاریخ قرارداد، نوع ملک، نحوه ثبت اجارهنامه، میزان افزایش اجاره و وجود یا عدم وجود استثناهای قانونی بررسی شود.
سوالات متداول قانون جدید اجاره
در قراردادهای مشمول مصوبه ۱۴۰۵، صرف پایان مدت اجاره برای صدور دستور تخلیه کافی نیست؛ با این حال موارد استثنایی مانند فروش رسمی ملک، نیاز شخصی احرازشده، بازسازی دارای مجوز یا تخلف مؤثر مستأجر میتواند وضعیت را تغییر دهد.
برای قراردادهای تمدیدی مشمول مصوبه سران قوا، حداکثر افزایش اجارهبها و قرضالحسنه ۲۵ درصد اعلام شده است.
تمدید موضوع مصوبه منوط به درخواست مستأجر و وجود شرایط قانونی است؛ وزارت راه نیز تصریح کرده که بدون درخواست مستأجر، تمدید به این معنا انجام نمیشود.
خیر. مصوبه ویژه اجارهبهای ۱۴۰۵ طبق متن خود تا پایان سال ۱۴۰۵ معتبر است.
اگر انتقال ملک قطعی و رسمی باشد و مدت اجاره نیز پایان یافته باشد، مصوبه برای تخلیه حداکثر دو ماه از تاریخ انتقال رسمی سند در نظر گرفته است.
