اگر با چند نفر در یک ملک و زمین شریک شده‌اید، حتما موارد و نکات گفته شده در این متن را بخوانید؛ زیرا بهتر است قبل از بوجود آمدن یک مشکل، با راه‌حل‌های آن آشنا شوید. در ادامه بطور دقیق به تمام سوالات شما در این زمینه پرداخته‌ایم.
افرازوتقسیم چیست؟
افرازوتقسیم را با یک مثال ساده توضیح می‌دهیم تا برای شما بطور کامل روشن شود. در آپارتمان‌ها فضایی مشترک وجود دارد که تمام افراد از آن سهم دارند و در حقیقت متعلق به تمام اشخاص آن ساختمان است. اکنون فرض کنید یکی از شرکا و صاحبان، درخواست می‌کند که سهم خود را از مشاع خارج و جدا کند. به این کار افراز مال یا ملک می‌گویند که فقط در حالت جداسازی از مال مشاع کاربرد دارد. تقسیم مفهوم کلی‌تری دارد و به معنای تقسیم هر نوع مالی است. بعنوان مثال زمانی‌که فردی فوت کند، هر نوع مال و دارایی او بین بازماندگان تقسیم می‌شود. به عبارتی دیگر تقسیم کلی‌تر و شامل افراز می‌شود؛ اما برعکس این حالت وجود ندارد.
تفکیک ملک چیست؟
جداسازی ملک در قوانین حقوقی به همین معنی تلقی شده و به جدا کردن قسمت‌های از ملک و گرفتن سند مجزا برای آنها دلالت دارد. به این معنی که اگر کسی بخواهد قسمت‌هایی از ملک خود را جدا کرده و به‌صورت مستقل برای آنها سند بگیرد، باید از شرایط مربوط به این قانون استفاده کند. در این مواقع با تهیه صورت‌مجلس تفکیکی، بعد از بررسی‌های صورت گرفته سند اصلی وی باطل شدن و سندهای جدیدی برای ملک تقسیم‌بندی شده در اختیار وی قرار می‌گیرد. این واژه نزدیکی معنایی زیادی با واژه حقوقی افراز دارد که خیلی‌ها آنها را اشتباه می‌گیرند. اما در بند بعد تفاوت‌های این دو را با هم مرور می‌نماییم.
افراز چه تفاوتی با تفکیک دارد؟
- در تفکیک نیاز نیست چند شریک وجود داشته باشد و می‌تواند یک نفر مالک باشد؛ اما در افراز باید مال موردنظر مشاع باشد و حتما چند نفر مالک و شریک آن باشند.
- افراز باید با توجه به سهم هر فرد تقسیم شود؛ اما در تفکیک مالک می‌تواند به هر صورتی که می‌خواهد، ملک را به قطعات کوچک‌تر تقسیم کند.
- در افراز قصد شخص نارضایتی و خروج از شریک بودن زمین با دیگران است؛ اما تفکیک با تفاهم همه مالکان یا رضایت مالک انجام می‌شود.
- در هنگام تفکیک شما می‌توانید اعتراض کنید و در این صورت تفکیک متوقف می‌شود و اگر دوباره رضایت بدهید، ادامه پیدا می‌کند. در افراز هیچ‌کس اجازه اعتراض و توقف افراز را در حین عملیات ندارد و پس از آن باید به دادگاه مراجعه کرده و اعتراض خود را بیان کند.
- برای پیگیری تفکیک و صادر کردن سند می‌توانید به اداره ثبت مراجعه کنید؛ اما برای افراز باید به اداره ثبت و دادگاه بروید.
- بعد از افراز، فقط سهم شخص معترض جدا می‌شود و بقیه زمین همچنان در حالت مشاع قرار دارد؛ اما در تفکیک، زمین دیگر حالت مشاع ندارد.
در کجا به دعوای افراز رسیدگی می‌شود؟
اگر ملک مدنظر شما سند رسمی دارد، باید به اداره ثبت برای رسیدگی دعوا مراجعه کنید؛ اما اگر این‌طور نیست، بنابراین به دادگاه بروید. حالت‌های دیگری نیز وجود دارد که شما باید به دادگاه مراجعه کنید، مانند زمانی که هویت یکی از افراد مالک مشخص نیست و یا فرد مالک حضور دارد اما ثبت سند ملک نکرده است، یا حالت دیگر حضور نداشتن یکی از شرکا است.
شکایت بر افراز و تقسیم در دادگاه
ابتدا شما باید دادخواستی را برای اعتراض و شکایت خود بر افراز مال آماده کنید، که این دادخواست را باید خطاب به همه مالکان دیگر بنویسید. همچنین باید دلایل و اسناد محکم و معتبری مانند سند مالکیت و کاغذ کارشناسی زمین و… را نیز ارائه دهید. البته پیشنهاد می‌کنیم در این مسیر حتما از یک وکیل باتجربه کمک بگیرید تا با یک اشتباه و عدم آگاهی از برخی از قوانین، دچار زیان و خسارت نشوید. دادگاه بعد از رسیدگی دادخواست، اعتراضات و مدارک ملک، موضوع را به کارشناس برای بررسی دقیق‌تر منتقل می‌کند و در انتها نظر او را تایید و یا با آن مخالفت می‌کند.
هزینه تفکیک ملک
کاربران باید دقت داشته باشند که تقسیم اراضی دارای هزینه‌های متعددی است. در وهله اول هزینه تقسیم اراضی در اداره ثبت دریافت می‌شود اما جدای آن این عملیات عوارضی هم دارد. به‌عنوان‌مثال برای هر مترمربع اراضی با کاربری مسکونی 10 درصد قیمت منطقه‌ای دارایی به‌عنوان عوارض دریافت می‌شود. یا برای اراضی تجاری و صنعتی 100 درصد قیمت روز دارایی به‌عنوان عوارض دریافت می‌شود. برای سایر اراضی نیز قانون شرایط مخصوص به خود را در نظر گرفته است. هزینه خود تفکیک هم در حال حاضر از نظر قانون به ازای هر 10 هزار ریال 200 ریال تعیین شده است. البته این قوانین معمولاً به‌صورت مکرراً با تغییراتی مواجه شده و مبالغ تعیین شده نیز بر اساس تورم و شرایط روز تغییر می‌نماید.
تفکیک در عمل به چه صورت انجام می‌شود؟
تفکیک در عمل به دلیل عدم نیاز به دخالت دادگاه مراحل پیچیده‌ای ندارد اما ممکن است زمان‌گیر باشد. درصورتی‌که نیاز به جداسازی ملک خود دارید ابتدا باید تقاضانامه مربوط به این موضوع را تهیه کرده و آن را به همراه صورت‌مجلس تفکیکی که همه مالکین باید آن را امضای نمایند به دفتر ثبت تسلیم می‌شود. اداره ثبت بعد از دریافت این تقاضانامه، کارشناسی را برای رسیدگی تعیین می‌نماید. بعد از اعلام موافقت کارشناس پرونده برای نظر به شهرداری ارسال می‌شود. شهرداری دو ماه فرصت دارد تا پاسخ پرونده را ارائه نماید. درصورتی‌که در این دو ماه خبری از پاسخ شهرداری نشد، اداره ثبت می‌تواند به‌صورت مستقل این عملیات را انجام دهد.
در قدم بعدی جداسازی ملک، از طرف اداره ثبت یک نماینده و نقشه‌بردار به محل اعزام می‌شوند. در این عملیات حدود تقسیم اراضی مشخص شده و نقشه آنها تهیه می‌شود. گزارش این عملیات از طرف نماینده به اداره ثبت ارجاع و مسئول دفتر پرونده را برای دریافت هزینه تفکیک به حسابداری ارجاع می‌نماید. بعد از وصول هزینه تقسیم ملک، اسناد قطعات تفکیکی صادر شده و در اختیار مالکین قرار خواهد گرفت. همچنین برای صادر شدن سند و تعیین حدود ملک، نماینده ارسال شده از سوی اداره ثبت صورت‌جلسه‌ای تهیه و آن را امضای می‌نماید. حدود ملک در سند اصلی بر اساس محتویات این صورت‌جلسه تعیین شده و صورت‌جلسه نیز به همراه باقی اسناد و مدارک همراه پرونده مادر بایگانی می‌شود.
برای شما به‌عنوان مالک، دانستن افراز و تقسیم و تفکیک اهمیت دارد و همچنین اگر در زمینی شریک شده‌اید، باید با این اصطلاحات برای بیان درست درخواست خود در جوامع حقوقی و رسمی آشنا باشید. تمام اطلاعات مهم و اساسی در این زمینه به زبان ساده بیان شده است تا همه افراد بتوانند آشنایی اولیه‌ای با این موضوعات قانونی پیدا کنند. در آخر ما به شما توصیه می‌کنیم که برای حل مشکل خود به یک وکیل و فرد متخصص مراجعه کنند.
تماس با وکیل متخصص ملکی:
021-26135865 021-26135345
